La Smart Building

Dernière mise à jour : 12 août

Les bâtiments font la ville

et les citoyens font la cité.

Jean-Jacques Rousseau

Mis à jour le 12 août 2022

Préambule : Grâce aux nouvelles technologies, à l’intelligence artificielle, à la robotique et aux automatismes, la Smart Buiding appelée également, bâtiment intelligent, poursuit inéluctablement son évolution, car son environnement est, lui aussi, en pleine mutation (Smart-City). La transition énergétique et le réchauffement climatique symbolisent les deux mâchoires de l’étau qui, au gré du temps, se resserrent petit à petit sur la conceptualisation des constructions de demain. Vu l’état de vétusté de certaines « ruines », la mise en œuvre des bulldozers se révèle nécessaire pour démolir les passoires calorifiques sans intérêt patrimonial. Cette mission terminée, la dépollution des sols s’impose pour laisser place à l’architecture du futur ; c’est ce que je vous propose d’évoquer maintenant.


Mutation cornélienne : Le secteur du bâtiment a subi ces dernières années moult changements et, malgré cela, il s’est toujours adapté aux nouvelles contraintes, et pour les plus essentielles :

  • Les réglementations thermiques des années 2012 et 2020.

  • L’artificialisation des sols,

  • L’inondabilité (plan de prévention des risques d’inondation),

  • La sécurité et protection incendie,

  • Les conditions d’accessibilité des personnes à mobilité réduites,

  • Les choix des matériaux ininflammables,

  • Le renouvellement de l’air intérieur,

  • La limitation de l’usage de certaines colles et peintures,

  • L’aménagement de garages à vélo et locaux communs de service,

  • La détection et l’évacuation du plomb et de l’amiante (pour la rénovation).

  • Les contraintes liées au plan local de l’urbanisme

Elles ont eu pour effet d’augmenter considérablement le coût de la construction de 15 % en 10 ans en euro constant. En contrepartie, le gain de productivité de la profession progresse et limite la flambée des prix.


Les nouvelles technologies à la rescousse : les activités du numérique se sont imposées dans la conceptualisation du bâtiment. Jusqu’alors, deux appellations s’imposaient : la gestion technique du bâtiment applicable aux constructions du secteur commercial, tertiaire et industriel et la domotique pour la maison individuelle et le logement. Le développement de ces technologies a commencé par les installations techniques en électricité, chauffage et climatisation. Il s’est poursuivi par d’autres équipements comme l’anti-intrusion, la vidéosurveillance, l’interphonie, la protection incendie, la conduite des ouvrants, l’arrosage automatique, etc. Les courants faibles (24 volts) destinés à transmettre les informations demeuraient le seul point commun entre tous ces services. Les courants forts (220 volts) ont pour vocation de distribuer l’énergie électrique. Deux tensions, deux réseaux, deux technologies !


Dépendance et compatibilité : la GTC et la domotique se sont développées au gré du temps avec des systèmes propriétaires, interdisant toute modification ou interopérabilité avec différents systèmes. Le numérique, la fibre optique, et l’intelligence artificielle vont bousculer tout ce petit monde afin qu’à travers une seule et même console, on puisse piloter, contrôler et gérer l’ensemble des fonctionnalités. Grâce à l’isolation renforcée, à des ouvrants modernes, aux nouveaux modes de chauffage, de rafraîchissement, et de ventilation, nous devons mettre sur le marché des immeubles à énergie neutre, voire positive… C’est l’enjeu pour notre planète !


La relève à distance : comme l’usager n’est pas technicien, il désire être aidé et conseillé dans la conduite de son patrimoine bâti. Pour le collectif, on passe aisément par des contrats d’entretien ou de maintenance de différentes économies. Dans tous les cas, on a besoin de maîtriser les ressources caloriques entrantes et sortantes. C’est ainsi qu’on a vu arriver sur le marché, la relève à distance pour l’eau, le gaz (Gazpar), l’électricité (Linky) et l’énergie thermique (Schlumberger) avec en prime, la facture dématérialisée ! Les exemples sur les bienfaits de l’individualisation de la consommation ne manquent pas. Un bailleur social a réalisé 30 % d’économie sur l’eau en passant d’une tarification forfaitaire au décompte particulier. Le portefeuille, c’est la corde sensible du consommateur… Il convient de jouer en pizzicato !


Un immobilier adapté pour une ville inclusive : La pandémie a mis en exergue les difficultés de la gestion sanitaire dans les maisons de retraite et la dramatique solitude des séniors. Pour avoir visité un certain nombre d’établissements au cours de mon mandat d’adjoint au Maire de Tours, je comprends aisément le farouche besoin des plus anciens à vouloir rester chez eux. La perte d’autonomie progressive, est-elle compatible avec le maintien à domicile de nos aînés ? Les architectes d’intérieurs et les ergothérapeutes développent une thèse intéressante qui consiste à inciter les personnes âgées à faire de l’exercice en permanence, et en particulier, à monter les escaliers, marcher, bricoler, danser, etc. L’action est encore le meilleur antidote à la solitude. Mais lorsque l’invalidité touche l’occupant, des artéfacts s’imposent.

Yves DAUGE, ancien maire de Chinon, a créé l’institut du Mai à Chinon. Cet organisme équipe des appartements avec des automatismes, des mécanismes et des agencements de nature à aider les personnes handicapées à vivre en parfaite autonomie. Une période de formation leur est proposée dans l’établissement, siège de l’association, afin de bien les préparer à l’autonomie, et s’habituer à leur nouveau logement. La visite de cet institut a été déterminante pour achever ma propre conviction sur les bienfaits du numérique et de l’intelligence artificielle au service de l’homme, du bâtiment et de la ville inclusive. J’étais à l’époque vice-président de la chambre de commerce et d’industrie de Touraine et j’ai initié un groupe de travail de chefs d’entreprises à se fédérer autour de la thématique « l’habitat du futur ». Cette idée a effectué son petit bonhomme de chemin et aujourd’hui, le cluster NOVÉCO, fort d’une cinquantaine de membres, continue à échanger leurs compétences, promouvoir leurs spécificités, innover et développer leurs activités respectives.


Ils l’ont fait, donc c’est possible : Challenger est le siège emblématique de la Société Bouygues à Saint-Quentin-en-Yvelines ; il a bénéficié de 2010 à 2014 d’un important programme de rénovation. À la pointe du confort et de la modernité, et conforme aux normes environnementales les plus exigeantes, cette rénovation expose tout le savoir-faire du Groupe. C’est l’un des tout premiers immeubles tertiaires à énergie positive. Les points essentiels et les chiffres clés se résument ainsi :

  • Isolation de 24 000 m² de nouvelles façades dont 88 % sont vitrées à double peau à très haute performance thermique,

  • Pose de 25 000 m² de panneaux photovoltaïques, dont 300 solaires hybrides à haut rendement,

  • Le chauffage des bâtiments a pour source primaire exclusive l’énergie puisée dans le sol (géothermie) et dans l’air (aérothermie),

  • Les zones humides assurent naturellement l’épuration des eaux pour les réutiliser sur le site (entretien des espaces verts, sanitaires, etc.) et l’expansion de la biodiversité locale,

  • Amélioration du confort thermique, acoustique, visuel et olfactif des open spaces,

  • Développement d’un programme spécifique pour laisser dériver le bâtiment entre deux températures (21 °C - à 25 °C) avec déclenchement du chauffage en deçà ou de la climatisation au dessus,

  • Conception d’un système hybride de production d’eau chaude et d’électricité à l’énergie solaire avec une garantie de non-surchauffe du système;

L’émergence des nouveaux métiers du bâtiment : elle interviendra en trois étapes dans le cycle du Smart Building et dans l’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage, précise François-Xavier Jeuland, président de la fédération française de la domotique, à savoir :

  • Le conseil avec l’assistance à maîtrise d’ouvrage, smart building.

  • L’intégrateur se situera au cœur de l’étude et des équipements du bâtiment connecté.

  • La maintenance va faire appel à des opérateurs de service, afin de s’assurer, au fil du temps, de son efficacité, son efficience et son évolutivité.

La loi à la rescousse : lorsque l’on parle économie d’énergie avec devis en main, le client ne s’y retrouve pas du tout ; le montant semble exorbitant et le temps de retour excessif. C’est la raison pour laquelle ce marché ne se développe pas. Donnez-moi un point d’appui et je soulèverai le monde, proclamait Archimède. La réglementation est un excellent levier pour faire évoluer les usages, car l’heure de la persuasion n’est plus d’actualité. La suppression de l’alimentation en fioul domestique pour 2025 commence à porter ses effets. La loi ÉLAN a pour objectif de réduire la consommation des édifices tertiaires, de plus de 1000 m2, de 60 % entre 2010 et 2050. Ce ne sont pas des mesures très populaires, mais surfer sur des sujets comme la transition écologique et énergétique, relève de l’irresponsabilité dès l’instant où les générations futures seraient vouées à de tristes destinées.

Les citoyens attendent des approches innovantes en matière d’urbanisation ainsi qu’une plus grande maîtrise de la longévité de la construction et de ses équipements. Or, ce secteur doit faire face à des problématiques de productivité, tant en raison de la complexité des projets, du coût, et de la fragmentation des métiers.


En conclusion, grâce au smart building, il est possible de :

  • Réaliser des économies d’énergie substantielles,

  • Partager des connaissances et des savoir-faire dans toute la chaîne de valeur,

  • Donner naissance à des modèles économiques originaux,

  • Permettre le maintien à domicile des personnes âgées et des PMR,

  • Sécuriser les occupants et les biens par des dispositifs anti-intrusion et d’alarme incendie,

  • D’intégrer la nouvelle construction au sein de la smart city afin d’obtenir une ville inclusive, connectée et plus facile à vivre.

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